金地产机构服务如何
|
除了工作的专业性，他们的媒体人脉也让我们很是意外，基本上囊括了各个大众媒体、行业媒体、财经媒体等等，宣传的范围很广泛，这对于一个房地产项目来说，是至关重要的 fef 有很多次，打电话到售楼处的购房者都说是因为看到相关报道才注意到我们项目的。 中介凭什么垄断可以公示信息，您那合同有效嘛？吓唬谁呢！最恨你们这些房串子，问问有多少人恨你们入骨，不怕遭报应啊！ 中介在房产投资领域，投资者无论是购买二手房，还是出租出售房产获利，都不可避免地要与房产中介打交道。然而，某些中介往往利用客户法律知识的欠缺和交易安全意识的淡薄欺骗客户，造成投资者难以挽回的损失，业内专家将这种现象称为"中介风险"。 "租个房子能让人瘦一圈，那真叫斗智斗勇。"北京的吴女士最近有些吃不消，一边出租自己在中关村买的小公寓，一边在长椿街求租一居室，既当业主又是房客，与中介打交道让她身心疲惫。由于中介垄断了房源，租房者难以直接交易，而中介又设置很多陷阱，使得租房者有苦无处诉。 "早就听说中介黑，我本不想通过中介租房子，以为在网上发帖子就能搞定，但这个想法太天真了。"吴女士在网上发帖后，马上接到很多电话。"他们都是房产中介，但大多数直到约见看房时才透露真实身份。"吴女士说，在十几天没有接到一个可以直接交易的电话后，她决定主动出击。在上班前的黎明和下班后的黄昏，吴女士奔走于自家与求租地的附近贴条。但事与愿违，中介打来的电话更多了。据知情人讲，一有房源，中介就会占为己有，有时中介和中介还互相"撕条"。 既然逃不出中介的"魔爪"，吴女士只能与他们"正面交锋"。在出租中关村公寓时，吴女士经历了一段小波折。按照惯例，签一年合同、月租金3000元以上房子的中介费(中介费为一个月的房租)由业主付，3000元以下由房客付。吴女士原打算租3200元/月，但考虑到要支付3200元的中介费，就将该费用摊在一年的房租里，租价定为3500元/月。 在一家房地产经纪有限公司登记房源时，接待员称业主不用付中介费，吴女士就爽快地将租价降到3200元/月。但是，当房客对房子与租价都表示满 fef 意时，业务员却提出要吴女士付中介费，这样吴女士只能拿到2933元/月的租金，一年损失3300元。吴女士对此很恼火，不但没有租出去房子，还被套出了价格底线。 吴女士在长椿街求租房子更不顺利。在一家知名房产中介公司，一位业务员介绍给吴女士一处位于沃尔玛超市附近的二居室，1800元/月的租金低于市场价，在吴女士前去看房的路上，业务员却突然称该房为一居室。此外，业务员原本说该房位于沃尔玛超市斜对面，但吴女士却被带到了沃尔玛超市对面的一个小胡同里，走了10分钟还不见有楼房，吴女士急了，头也不回地从狭窄的胡同里钻了出来。据知情人透露，中介公司一贯以低价为诱饵先带房客看最远最差的房源，待房客不耐烦且失望后，再将贵的、好地段的房子介绍出去，这样成交价格较高。 虽然吴女士最终租房成功，但她发现，"斗智斗勇"从签合同后才真正开始。在另一家房地产经纪有限公司的介绍下，吴女士看上了一套小户型，业主要价1800元/月，以该楼盘的市场价，这个价格并不高，并且该区域的小户型极其抢手，不少房源上午一公布下午就租出去了，而吴女士又急于搬家，就决定租下这个房子。但是，原房客一周后才能搬走，中介顺势要求吴女士先交1000元订金，否则该房可能随时被租掉。由于吴女士工作很忙，没有过多的时间看房，只好订下这套房子。但是，正式签合同时吴女士才发现，中介已经与房东签了租赁合同，中介成了该房的房东，而吴女士只能与中介签租赁合同。由于订金已交，吴女士只能签下合同，并将1800元的押金押在中介公司。其实此举风险极大，据知情人透露，中介在收房时一般会以各种理由扣下押金，例如晚交租金、损坏家具家电等。 此外，该公司在向吴女士收取房租时，还收取了144元/年的卫生费和216元/年的有线电视收看费。吴女士随后向业主核实发现，卫生费仅72元/年，而有线电视收看费由业主交，中介公司假借名目多收了近300元。吴女士找到业务员当面对质，他羞得满脸通红。此外，业务员拍胸口承诺的安装宽带、开通24小时热水等在签约后都未执行，称由业主负责落实，而中介公司又拒绝透露业主的电话，最终吴女士在物业的帮助下才与业主取得联系。业主对吴女士说："我也受了中介不少气，明年我们自己签合同。" （记者:韩丹） 案例二买房别找中介，咱老百姓玩不过他们 "千万别通过中介公司买房，咱老百姓玩不过他们。"长春市民刘春华和中介打过一次交道后，得出了这样的结论。 刘春华原来一直住平房，儿子考上市内一所重点高中后，全家决定在学校附近买一处二手房。今年8月，刘春华来到儿子学校附近的一家房屋中介所。这家中介所虽然招牌挂的是"房屋中介"，但还兼顾"婚姻登记"和"公用电话"。刘春华向中介所的老板说明了自己想要的房源，老板立即表示手里有一套这样的房子，还麻利地画出了此房的格局。但当刘春华提出要见卖主商量房价，老板立马"黑"下脸来："你房子还没看，谈什么价钱呀！"并透露已有好几个人相中这房子，房主约定下周三统一看房。到了下周三，刘春华去看房时，果然有好几个人来看房，还有人表现出要买的意思。老板一看刘春华有点着急，私下对她说，如果真想买就先交一笔订金。刘春华赶快交了5000元订金。过几天刘春华又托人打听了一下这处房子的详细情况，才知道供暖和物业都不太好。刘春华想放弃 fef 但是中介说什么也不退订金。刘春华没办法，只好把房子买下来了。 刘春华后来认识了一个当房产中介的邻居，才知道自己的房子买贵了。这位邻居告诉她，为了将手中的二手房高价卖出去，中介往往在购房者没有看到房子之前，先提供一些令人十分心动的房屋介绍信息，但这些信息很难确保是真实的，除此之外，他们还组织一些人佯装看房，借此哄抬房价。房屋一旦交易成功，中介机构除了获得2%的中介费外，有时还从购房者和卖房者手中各得到一份额外的劳务费。不过，像刘春华这样只是花了高价买房已经算是幸运的了，还有的中介卷钱跑掉，让购房者钱、房两空。为此，长春市有购房者曾经在房交会上公开打出了"中介免谈"的牌子。 （记者:郎秋红） 揭露细数房产中介三大骗术 一般而言，房产中介的骗术不外乎三类。 一类是利用购（租）房者的急切心理和知识缺乏，一房多卖（租），骗取"订金"或卷款逃跑。事实上，我国《合同法》中规定，确定买卖的只有定金，一旦买卖未成交，损失方有权向违约方索要两倍定金作为赔偿，而"订金"没有法律效力。如果出现这种情况，受害的购房者可向消费者委员会投诉，或通过法律手段进行解决。 另一类是利用房地产市场的信息不对称牟取暴利。例如在房产买卖中，我国有关法律规定，房地产中介应当在销售商品房时提供房源信息、销售价格并表明收取佣金，即按房产成交价格的3%到5%提取佣金。但现实中，中介往往隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。购房者和售房者很难了解到真实的出售价格，差价则由不法中介赚得。 类似的手段还有"阴阳合同"：如明明房屋成交是70万元，中介公司却要求客户在签订的合同中写成50万元。很多购房者认为这样做可以少交税款，往往同意中介公司的劝说，却不知道其中隐藏着风险。事实上，政府部门所看到和所审核的合同都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同。买卖双方一旦因为补充合同发生纠纷，就很难裁定。如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就会更大。所以购房者一定要遵循正常法律程序，才能保护自己的利益。 更严重的是，一些中介公司挪用客户的资金进行牟利。据了解，目前中介公司参与房产交易时，一般都是要求购房者在合同签订的三天内，将首期款(一般是售房款的两到三成)打入指定银行账户，进行资金监管。等到国土房管部门登记，合同生效后，中介公司才会把房款付给卖方。由于目前没有严格的法律限制，购房款在中介公司账户上的停留时间短则一个月，长则半年或更久。由于铺面多、业务量大，加上缺乏监管，一些不法房地产中介就利用收、付款的时间差，采取"拆东墙补西墙"的办法，挪用这些资金，用于炒房、炒股，或开设门店，追求短期利润。 对于很多中介公司而言，他们挪用客户资金的做法，实际上相当于"小银行"，开设的门店就等于银行的营业网点。门店越多，吸纳的房款就越多，可以腾挪的空间就越大。因此一些中介公司热衷于"超常规发展"，开设的分公司、门店很多，但交易量却很少，其原因就在于中介公司"醉翁之意不在酒"。 近年来，房地产市场火爆，积淀在中介公司的房款很多，因此他们拆补挪用资金窟窿比较容易，一般不容易出现问题，但这也不能排除一些公司因为经营不善而引 fef 纠纷。更可怕的是，一旦楼市整体下滑，资金链条发生断裂，中介公司的挪用行为将引爆巨大的金融风险。当前，国家正在进行房地产宏观调控，这种情况不能不加以提防。去年7月，安徽最大房地产中介之一桃园房产代理销售有限公司突然关门停业，数百客户4000多万房款被"套"，由此而生的对房产中介的"信用危机"迅速扩散，导致当时合肥市住房二级市场交易陷入停滞。 对于这种情况，专家建议，购房者在与中介公司打交道时应保持足够的警惕，以防上当受骗。 对策巧与中介打交道 记者:韩丹 郎秋红 徐岳 租房八大攻略 第一， 如果是房东，最好不要让中介公司全权代理房屋；如果是房客，最好不要租被中介公司全权代理（实际上是转租）的房屋。 第二， 避免交订金，房客一旦交了订金就十分被动，提出的要求可能不被写进合同。 第三， 卫生费、有线电视费等费用由谁来交，要与物业或业主核实。 第四， 房客收房时要仔细，将房屋设施破损的情况写进合同，以防中介在收房时扣押金。 第五， 任何口头协议都尽量落实在正式合同中。 第六， 如果中介公司拒绝履行责任，房客要事先做好取证准备，如录音、录像等。 第七， 切记不能丢失押金凭证或将其给中介公司。 第八， 要看好合同中关于晚交房租的滞纳金是如何收取的，不能听信可以晚交房租的口头承诺，否则中介公司可能依照合同收龋 了解"保证金"与风险抵押金 目前很多城市都成立了中介自律组织，一旦与中介发生纠纷，可以与这些组织取得联系，求得帮助。例如长春市房地产协会中介委员会的主要会员单位均向中介委缴纳了一笔"保证金"，当这些中介与委托人发生纠纷时，这笔"保证金"能够在一定程度上保证委托人的利益。 尽管通过行业自律是规范中介市场的一个好办法，但是，由于"保证金"数额有限，能够起到的作用也有限。目前，吉林省建设厅正在酝酿对中介机构实行风险金制度。吉林省建设厅房地产处处长刁向明说，由于我国房地产市场进程太快，中介机构普遍层次不高，注册资金很少，很多中介机构注册资金只有一两百万元，但是房地产中介活动中收取资金的数额非常巨大，而且这些中介机构都是有限责任公司，一旦从业者有"歪心眼"，即使能追究其责任，它所能承担的经济赔偿也非常小，追究其刑事责任于当事人来说于事无补，对市场造成很大风险，因此，要保证群众利益，收取风险抵押金的方式还是比较有效的。 了解这些制度后，与中介打起交道来就更有"底气"，出现纠纷后也可以投诉"有门"了。 银行代收代付保障资金安全 通过银行交付交易资金，可以有效地保障房产交易双方的合法权益，防止中介在交易过程中"耍花活"。 从8月1日起，天津市用于贷款购买二手房的交易资金，已经全部在国土房管部门的监管下实行代收代付统一管理。天津市国土房管局有关负责人介绍说，交易资金的代收代付服务，是指通过政府行政管理网络平台与银行结算系统的"后台对接"，买卖双方资金往来可以不再通过中介机构，而是以银行结算的方式代收代付。政府部门对房屋交易价款等资金流实行的全程监管，保证了二手房的交易安全，维护了买卖双方的合法 fef 益。 一方面，这种模式方便了买卖双方就近存、取大额房款，避免大额现金流转风险；另一方面，房款和税、费一次支付，方便及时。代收代付服务的推行，使得中介机构提供的仅仅是咨询、代办等服务，资金交易过程则由政府部门提供。这样的交易方式，为买卖双方都提供了更为安全的保障。 在没有出台在国土房管部门的监管下实行代收代付统一管理政策的城市，通过中介买卖房产的投资者，一定要在合同中写明款项交付时限，并注明罚则，避免中介挪用资金。（记者:彭勇 实习生:焦志） 质疑 房产中介：桥梁还是天堑 房产中介业内有句行话，叫做"一手托两家"，意思就是说中介是买家和卖家(或出租者与求租者)之间沟通的途径。然而，如今这句行话变了味，虚假信息、吃差价、不透明交易、截留房款、一房两售(租)、合同陷阱、卷款"蒸发"……种种"黑幕"不胜枚举，"一手托两家"变成了"一口吃两家"。原本应该起到桥梁作用的中介反倒成了买家和卖家(或出租者与求租者)之间难以逾越的"天堑"。 房产中介行业之所以出现这样的局面，最直观的原因可以归结为入行门槛低，从业人员多而素质良莠不齐。今年上半年北京新增房地产经纪机构370家，注销448家。目前2560家已经注册的房地产经纪机构中，注册资本在100万元以上的780家，仅占31%。北京房地产经纪行业从业人员有五万多人，已取得《北京市房地产经纪资格考试合格证》的人员约3.4万人，只占从业人数的68%，且绝大多数人的水平与国外同行相比有相当差距。 房产中介行业之乱反映出来的是行业管理不到位，相关法律法规的缺位。比如针对目前房产中介在二手房买卖中吃差价的严重问题，只是近期才在有关部委联合发布的《房地产交易秩序整治方案》中首次明确加以禁止。一个"首次"就充分揭示出之前行业的混乱。 据笔者所知，与国内房产中介偏重二手房与租赁业务的情况不同，国外房地产经纪人涉足的业务范围很广，美国及加拿大房地产交易有85%通过中介服务交易。同时，相比国外同行，国内的房产中介的业务水平与职业道德也的确不敢恭维。在国外，很多投资者都是把自己的房产放心地交给经纪人打理，根本不用担心经纪人会"吃差价"、"卷款逃跑"，而国内就很难看到这样的场景。有业内人士将形成这种差距的主要原因归结为国内房产中介行业的收费标准较低。按国内房产中介行规，一般只能按成交总价收取约3%的代理服务费，这与国外同行占成交额5%至8%的销售独立住宅佣金不可同日而语。如此一来，业务范围孝专业服务水平差与收费标准低就形成了国内房产中介的恶性循环。 房产中介是特殊行业，经营标的物是价值量大的不动产，重要性不言而喻。有业内人士表示，做到产品精细化、流程透明化、服务人性化、人才专业化，提升顾客满意度，将是房地产经纪行业的发展趋势。但仅仅依靠行业自律、喊几句口号是远远不够的，要使房产中介行业"天堑变通途"--回归正道，相关监管部门还需找准病根，下几剂猛药。（姜炜） 1 上海房屋置换股份有限公司 2 上海信义房屋中介咨询有限公司 3 上海市智恒加诚房地产经纪有限公司 4 上海中原物业代理有限公司 5 广州满堂红置业有限公司 6 上海太平洋房屋服务有限公司 7 中原地产（深圳）有限公司 8 戴德梁行?；泛城（中国） 9 天津顺驰置业有限公司 10 上海新澳投资咨询有限公司 11 南京市房屋销售置换实业有限公司 12 深圳市世华房地产投资顾问有限公司 13 北京 爱 家房地产经纪有限公司 14 广州美联房地产顾问有限公司 15 上海爱建立好信房地产经纪有限公司 16 重庆金丰易居房屋置换有限公司 17 深圳市中联房地产企业发展有限公司 18 天津市广厦房地产经纪有限公司 19 美联物业顾问 上海 有限公司 20 上海臣信房地产经纪有限公司 21 深圳市中天置业评估有限公司 22 天津龙盛房地产经营有限公司 23 重庆大泽置业代理有限公司 24 广州房屋置换有限公司 25 美联物业顾问 深圳 有限公司 26 成都富力房屋置换有限公司 27 北京鑫尊房地产经纪有限责任公司 28 广东合富房地产置业有限公司 29 杭州房屋置换有限公司 30 深圳市新峰地产顾问有限公司 31 广东经纬房产咨询有限公司 32 南昌金丰易居住宅消费服务有限公司 33 天津市津房置换河西连锁有限公司 34 世联地产顾问（中国）有限公司 35 上海华一房产经纪有限公司 36 天津汇众房地产经营有限公司 37 无锡市大众房地产服务（连锁）有限公司 38 同致地产顾问集团 39 广州珠江中原物业顾问有限公司 40 上海复易房屋置换经纪有限公司 41 北京中大恒基房地产经纪有限公司 42 深圳市星联地产顾问有限公司 43 苏州市房屋置换中心 44 世家机构?；汇高行市场研究咨询有限公司 45 杭州裕兴房产代理有限公司 46 重庆宏佳房地产交易有限公司 47 重庆兰德房地产咨询公司 48 北京链家宝业房地产经纪有限公司 49 江西省投资置业顾问有限公司 50 重庆渝房置业顾问有限公司 51 温州海螺置业有限公司 52 昆明新亚房地产经纪有限公司 53 杭州广策房屋置换有限公司 54 上海中房房屋置换有限公司 55 江苏逸仙房地产经纪有限公司 56 深圳市创道房地产经纪有限公司 57 福州南新房地产代理有限公司 58 北京信一天房地产经纪有限责任公司 59 广州市丰盈置业发展有限公司 60 上海达世房地产经纪公司 61 福州麟骋房产中介服务有限公司 62 广州市泷泽房地产销售代理有限公司 63 上海地田实业有限公司 64 昆明佳佳灵房地产经纪有限公司 65 江西京昌房地产开发咨询服务公司 66 北京海煦置地房地产经纪有限公司 67 杭州华立房地产代理有限公司 6 fef 8 上海枫林房地产经纪有限公司 69 深圳昌鑫地产营销策划有限公司 70 上海富尔顿房地产经纪公司 71 上海海辰房地产经纪有限公司 72 无锡市房屋置换中心 73 上海昊业房地产经纪公司 74 广东珠江置业有限公司 75 北京正华源房地产经纪有限公司 76 杭州中瑞房屋置换销售有限公司 77 上海君业房地产经纪有限公司 78 广州方圆地产顾问有限公司 79 北京佰家房地产经纪有限公司 80 广州祈安房地产代理有限公司 81 北京巨业通房地产经纪有限公司 82 广州市城建开发兴业房地产中介有限公司 83 北京美伊房地产经纪有限公司 84 广州市德诚行地产代理有限公司 85 北京置换家园房地产经纪有限公司 86 武汉市华明达房地产信息有限公司 87 福州麦田房产代理有限公司 88 武汉市德力房地产经纪有限责任公司 89 广州市羊城房地产咨询有限公司 90 北京兴业安居房地产经纪中心 91 湖南长房物业置换有限公司 92 沈阳智虹房屋置业有限公司 93 北京顺益兴房地产经纪有限公司 94 上海万创房地产咨询有限公司 95 厦门市住房置业担保有限公司 96 长春房屋置换股份有限公司 97 上海康健房屋置换有限公司 98 北京首创金丰易居房地产经纪有限公司 99 西安高新置业投资有限责任公司 100 上海顺和房地产经纪有限公司 |
|
||||||||||||
|
||||||||||||
