关于"东莞天价物业管理费"听证会的观后感
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性强、管理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。对于物业管理这个微利行业来讲，物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。所以，除在加强小区硬件条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，就成了物业管理活动中的重中之重。物业管理企业在物业管理的安全保卫工作中应该重点做好做好以下方面： 一、健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任 1. 在健全安保制度之前，应该在物业管理服务合同中对物业保安服务的责任和义务作出明确的规定，使物业管理企业和业主对双方的权利和义务有详尽地了解。之后，各物业管理企业应根据本公司的实际情况，对安保服务制定完善详尽的规章制度。这不仅是对物业的安保工作的约束和管理，更重要的是通过制度，检验工作中存在的问题和漏洞，及时修改和完善，最后制定出最符合实际操作的岗位制度，降低安全保卫工作不当给物业管理企业带来的风险。 2. 在文件体系中，还要通过对公司岗位的实际操作情况，把物业安全管理的各项工作详细的记录下来、然后保存，对所制定的规章制度做及时地调整、修 改，并进行总结。这不仅是管理规范的体现，也是日后追溯责任的重要依据。如：安全巡逻记录、来访出入登记制度、物品放行制度等等。 二、加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍 物业管理企业的安保管理，归根到底取决于员工的专业技能。在选择安全人员时首先应该充分考虑他们对职业的适应能力和岗位的需要。但要想保证适应服务工作的需要，必须建立专业化的队伍。 1. 管理人员须花大力气开展培训与思想教育。 只有掌握专业的物业管理知识、安全保卫管理知识和服务技巧，才能减少工作中的失误、提高工作效率，减少安全风险，保障物业安全。需要通过专业的培训加强物业管理知识、消防知识等相关知识的培训，提高其业务知识和业 务技能；同时加强法律知识的培训，使其知法、守法、懂法，能正确地维护好业主和公司利益的同时，也能保护好自己。 2. 组织安保人员认真学习有关的安全保卫知识，熟悉并能正确使用各种安保器材。同时应管理好管辖区内的各种设备、设施和器具，如消防用品 , 定期进行检查、试验、大修、更新 , 确保它们始终处于完好状态。 3. 严格贯彻执行安保法规 , 落实各项安全制度和措施。 物业管理企业应由主要的领导组织成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。而且要把安全管理提到日常的议事日 程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。 4. 管理好安保监视中心的各种设备、设施 , 保障监视中心始终处于正常工作状态。对配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防喷淋系统以及其他安全管理器材设备 ( 如交通通讯和防卫设备 ) ，要确保其始终正常工作，否则先进的安防设备形同虚设。 三、组织安全宣传教育 , 动员和组织区内群众接受教育 增强安全意识 任何物业，其治安工作 fef 都须依靠执法部门和周边社区的保卫力量。维护好社区的公共关系，就会从根本上扩大小区安全性范围。 1. 物业管理企业应与当地辖区社区人员保持密切联系，紧密合作，与当地片警保持良好的关系，及时了解当地治安情况，掌握犯罪分子动向，确保辖区物业的安全。如物业管理公司通过巡逻发现有作案嫌疑的人员应及时询问并交公安机关处理；对发生不法侵害的行为，应当及时采取相应措施予以制止，并将不法侵害人送交公安机关处理，如果不法侵害已经发生，应及时报告公安机关并保护好现场等等。加强与公安机关的合作，可以最大限度地减少物业管理区域内因外来第三人的不法行为导致业主人身伤害案件的发生。比如深圳某物业公司由辖区派出所组织的片区联防会议，通过定期验收辖区治安状况，通报治安情况，形成“一方有难，八方支援”的氛围，建立良好的社区关系，扩大治安力量，从而降低案发率，保证物业辖区安全，取得了较好的效果。 2. 在遇到特殊紧急情况时，如住用户家中和 办公区域，发生火灾、煤气泄漏、跑水、刑事案件等突发事件等，要善于借助第三方的力量，虽然可以采取紧急避险和正当防卫的做法，但在采取其它方式（例如破门前）时，寻求第三方（派出所、街道办、居委会、业委会或业主指定人等）见证，以规避风险，减少损失。 四、加强突发事件的预防与处理 应急突发事件：可分为突发事件、自然灾害、消防事故等，对于这此事件关键要做好预防工作。对于自然灾害，作为安全管理人员首先要熟悉本地区自然环境，熟悉当地气候、地质等状况。比如暴雨，季节性台风等，对物业小区易造成损害的地方及时采取预防及应对措施；对于突发事件，要本着及时、高效，大事化小、小事化无、用户至上的原则进行处理；对于消防管理，必须建立一支快速、灵活的战备队伍，平时加强训练及消防培训，季度性地进行消防演习。这样不仅能检验小区内的消防设施设备，而且可以进一步锻炼义务消防员的业务技能，还可进行消防宣传，使业主和用户增强消防意识，树立消防的观念，减少火灾事故发生频率。 五、加强对停车场、车辆的管理 加强停车场管理，有利于维护交通秩序，保障业主人身、财产安全，避免车辆乱停乱放，保证良好的交通秩序，也是物业管理活动中的重要环节和组成部分，同时也是物业管理企业参与市场竞争的重要手段。目前，停车场管理难度大，停车时碰车、撞车、车辆被盗现象频繁发生，产生纠纷多，解决困难；加上车辆价值昂贵，极易形成安全隐患。通过严格的训练，加强管理，在车辆进入小区时，认真落实制度，坚决做到对车、对人、对卡。建全技术防范设备，适当配备先进的技术器具设施，比如存放、记录、查询、自动安全检索功能、计算机安全管理系统等，才能有效的确保车场安全运行。 当然，我们更要学会利用资源来解决社区安保建设资金、设施、器材缺乏等严重问题，达到设施、器材资源的共享。走资源共享的社会化道路，实现住宅小区安全保卫建设的稳步前进。 …… 参考物业管理网 a rel="nofollow" href=".gywygl/54/9343.html" target="_blank".gywygl/54/9343.html/a span style="color:#666"参考资料：span物业管理网 a rel="nofollow" href=".gywygl/54/9343.html" target="_blank".gywygl/54/9343.html/a 关于"东莞天价物业管理费"听证会的观后感 近日,一场针对尚书银座楼盘“天价物管费”的听证会,在东莞市物价局举行。尚书银座物管费高达3.8元,比政府指导价最高一级管理收费标准2.4元超出1.4元。虽然最终以物价局方面的表态“老百姓不赞同的价格，我们绝不会批”平息了这场风波。 天价物管费何以横行无忌？一方面，是物管公司的夸大。物业管理费的定价浮动空间很大，它跟物业体量、服务项目和企业资质等有很大关系。由于决定物管费高低的因素比较多，故其定价具有浮动空间，这就难免存在一些猫腻。譬如虚构人员编制、夸大服务范围和水准、多报维护和管理成本等等，都是推高物业管理费的理由。另一方面，物价管理部门处理事件的原则是：关于物管公司提交材料，相关部门“对其真实性并不负责”。在尚书银座物管费的纠纷中，物价局曾解释道，监审结果的来源数据是由物业方提供，对其真实性并不负责，物价局只对监审过程负责；而且监审方面的依据是国家物业服务成本监审的一般技术规范和相关法律法规。这一说法，颇难令人信服。若按此推断，物管公司完全可以天马行空胡编材料，进而开出天价收费。职权部门的职能岂不是等同虚设？然而，正是这一解释，拦住了许许多多业主维权的脚步。 “天价物管费”事件，不仅仅只是一个维权个案。在现实中，不少新建楼盘的前期物业收费行为都不够规范，也未能按规定履行报批手续，但却又通过购房合同的形式，与业主就物业管理收费的标准进行了约定，从而给住宅交付之后的物业服务收费关系埋下冲突。比如尚书银座物管费高达3.8元，比政府指导价高限的2.4元超出1.4元，这已经被写入了《前期物业协议》，并且经过了业主签字。但是，可以肯定的是，业主必然会不满意这个收费标准，纠纷必然不可避免。 一场公共事件的博弈,折射出多重元素,是听证会的规则没被信守,还是业主维权的理性不够？是业主自治能力低下,还是官员个人素质不高,中立性不足？政府指导价的最高限价有多少法律效率？ 听证会是“听取利害关系人意见的程序”。就东莞“天价物业费”的听证而言，是 fef 给予业主和物管公司双方发表意见的机会，而在这种双方陈述意见的过程中，听证会的会议规则对三方——官员、业主、物管公司——都是有规制效应的。而如果遵循了这些规定，那么，会议平等的理性的意味都会展现出来，听证会至少不会开成争吵会。 没有程序正义，就没有实体正义。有关部门这次不成功的听证会，再次证明了这个名言的价值。于我们今天的社会而言，尊重各方声音，容纳各方利益，达成治理妥协，是和谐的当然之义。而问题更在于，如果尊重法规，在法规的基础上行政，对于各方几乎都有当然的利益。把现成的法规弃置一旁，不顾程序的合理性和守法性，这正是我们所要检讨的方面。 |
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